깡통전세란? 피하는 방법! 서울시 '전세가격 상담센터' 오픈!
# 깡통전세란?
남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 '깡통을 차다'와 '전세(傳貰)'를 결합한 신조어이다. '깡통주택'이라고 부르기도 하는데 일반적으로 해당 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다.
주택이나 아파트의 매매 가격이 내려가고, 전세금이 올라가는 현상과 관련이 있다. 집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택이나 아파트를 사들였으나, 주택시장의 침체로 주택 가격이 하락하면 구매자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 된다. 결국 집주인이 부담을 이기기 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어가는 경우 전세보증금을 받기 힘들어지는 세입자들이 피해를 보게 된다.
대출이자도 문제이지만 대출금이 없더라도 한동안 유행했던 투자방식인 '갭 투자'도 문제가 된다. 요즘 같이 대출이 힘든 시기에는 주택이나 아파트를 구입하면서 바로 전세입자를 구해 세입자의 임차보증금으로 잔금을 내는 경우를 말한다. 시장이 상승기이고 집값이 상승할 때는 문제가 안되지만, 부동산 가격의 폭락으로 집값이 임차보증금보다 낮아지면 이 또한 '깡통주택'으로 본다.
깡통전세를 가진 주택 구매자들의 파산이 금융권의 부실로 이어질 수 있다는 지적이 있다. 주택 가격 하락과 주택담보대출에 대한 부담이 깡통전세 현상과 매우 밀접하게 연관되어 있기 때문이다.
최근 전세금을 안정적으로 돌려받기 원하는 세입자들이 늘어나면서 주택 평수보다 대출여부에 따라 전세금 결정되기도 하고, 깡통전세로 인한 피해가 발생할 경우 전세금을 돌려받을 수 있는 전세보증보험에 가입하는 세입자들도 늘고 있다. '전세보증금 반환보증'은 2015년 3월 국토교통부에서 시행한 제도로 대한 주택보증을 통해 전세계약 종료 시 전세보증금 반환을 책임지는 제도이다.
# 갭투자, 깡통전세 대표적인 사기 유형
서울 강서구 화곡동에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통 주택 최소 524채를 매입한 후, 전세 계약 만기가 도래했는데 전세보증금을 반환하지 못한 사건으로 대규모 미반환 사태 발생한 사건으로 전형적인 갭투자 사기이다.
서울 반포 전세 사기로 알려진 사건 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세 계약을 체결하는 과정에서 12억 원 상당의 근저당을 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못한 사건으로 법령을 악용한 대표적 사례이다. 임차인의 대항력이 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 것을 알고 그전에 근저당을 설정하는 방식이다.
임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 들어간 세입가의 순위가 밀려 전세금을 돌려받지 못한 사건으로 세금은 근저당과 다르게 확인하기가 어렸고 국세 기본법에 의하면 국세는 다른 채권에 대해 우선권을 가지고 있어 전세보증금을 보호받기가 어렵다.
# 전세계약 전 이것만은 꼭 확인하자!!!
1. 주택 임대차 표준 계약서를 사용
주택 임대차 표준계약서에는 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액부분 보호 방법, 임차권등기 명령제도 등 임차인 보호 규정에 대해 안내해주며, 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁을 예방할 수 있다.
2. 주변 시세 확인
국토부 실거래가 공개 시스템, 한국 부동산원 부동산테크 및 시세정보업체 등 다양한 방법으로 시세를 확인하고, 대상 물건 인근 부동산 중개업소도 방문하여 확인한다.
3. 부채 규모(등기부등본) 및 국세·지방세 체납여부 확인(임대인 동의 필요)
등기부등본을 확인해 근저당권과 전세권 등 선순위 채권을 확인하고 중개인, 임대인에게 선순위 보증금 및 세금 체납여부를 확인한다.
4. 확정일자 부여 현황 (임대인 동의 필요) 및 전입세대 열람(임대인 위임 필요)
임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람해 보고 다가구주택인 경우 건물 전체 임대차 현황을 임대인의 동의를 얻어 열람해 본다.
5. 전세 계약 후 임차인이 해야 할 일
임대차 신고를 한다. 온라인이나 관할 주민센터 방문 신고 가능하며, 계약서 제출시 자동으로 확정일자가 부여된다. 그러고 전세보증금 반환보증보험에 가입한다. 또 관할 주민센터나 정부 24에서 온라인으로 전입신고를 해야 한다.
# 서울시 '전세가격 상담센터' 운영
최근 집값의 약세로 '깡통전세' 피해가 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 7월 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 사고액이 사상 최대치를 기록했다고 한다. 이에 서울시는 이와 같은 피해를 예방하고자 '전세가격 상담센터를 운영하기로 한다.
'전세가격 상담센터'에서는 정확한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대 · 다가구 등에 대해 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정 가격의 적정여부를 계약 이전에 임차인이 확인할 수 있도록 무료로 상담해 주는 서비스를 제공해준다.
부동산 평가 분야 전문가인 감정평가사가 직접 신청자의 물건을 평가해 적정한 전세 예정 가격과 함께 거래의 안전성 등을 분석한다. 서울시는 지난 6월 한국감정평가사협회와 업무협약을 체결한 바 있다.
이용방법
전세가격 상담 서비스는 서울부동산정보광장 홈페이지를 통해 서울시민이라면 누구나 신청 가능하며 무료로 이용할 수 있다.
신청자가 온라인을 통해 소재지, 주택 사진 등 주택정보를 입력하고 상담 신청을 접수하면 접수상황과 담당 평가법인을 문자로 통보받을 수 있다. 이후 담당 감정평가사는 해당 부동산의 감정평가를 거쳐 2일 이내 신청자에서 유선으로 결과를 알려준다.
전세가격 상담센터 안내
● 사업기간 : 2022.08 ~ 계속
● 대 상 : 서울시 소재 부동산 임대차(전세) 계약 예정자
● 상담기관 : 한국감정평가사협회
● 상담내용 : 감정평가사가 전세 계약 시 부동산 시세 대비 적정 전세가 상담
● 신청방법 : 서울부동산정보광장에서 신청
서울시는 서비스 이용자를 대상으로 설문조사를 실시해 상담 결과에 대한 만족도와 불편 사항 등을 파악할 예정이다. 만족도 조사 결과를 토대로, 전세 가격 의심 지역을 분석하고 투기 우려 지역에 대해선 현장 지도·단속을 병행해 전세 사기 피해를 적극적으로 예방해 나간다는 방침이다.
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