분양가 상한제 뜻, 적용지역 알아보기
분양가 상한제란?
분양가 상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양 가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도로 집값의 안정화의 일환이다. '분양원가연동제'라고도하며 분양가를 자율적으로 정하는 '분양가 자율화'에 대한 규제의 성격을 가진 정부 주도 부동산 가격 안정화 조치이다. 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양 가격을 정책적으로 조정하는 제도이다.
분양가 상한제 역사
1977년 주택청약제도의 시행과 동시에 분양가 상한 규제도 실시되었다. 평당 상한가격을 정하여 그 이상으로 분양가를 책정하지 못하게 했으나, 부작용이 심해 1981년 전용면적 85㎡ 초과 민간주택에 대해서는 분양가 상한제를 폐지했다.
1989년 노태우 정부 때 주택 200만호 공급 정책을 달성하기 위해 원가연동제를 실시하였고, 원가연동제는 현재의 분양가 상한제의 근간이 되었다.
※ 원가연동제란?
아파트 분양 가격을 택지비와 건축비 등 원가에 연동시켜 책정하는 제도.
연동제는 기본 품목의 가격이 변동할 때, 이에 관련된 다른 품목의 가격도 조절해 나가는 제도를 말한다. 아파트 분양 가격의 지속적인 상승 억제, 분양가 정책의 투명성 확보, 건설업체의 불법 비자금 조성 방지, 무주택 서민을 위한 주택공급기회 확대 등을 목적으로 도입되었다.
그러다 1999년 외환위기을 맞아 주택시장이 침체되자 국민주택기금이 지원되는 공공주택 외에는 분양가 상한제를 전면 폐지했으나 2005년 참여정부에서 부동산 시장이 폭등하게 되자 폭등의 원인을 건설사로 보고 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하에도 아파트 분양가 상한제를 적용하였다.
이때 공공택지에만 적용한 이유는 민간택지에 분양가상한제를 적용할 경우, 재건축 · 재개발 사업 추진에 장애가 되기 때문이었다. 이 당시 적용된 분양가 상한제는 건설사의 적정 이윤을 보장해주는 원가연동제 형식이었다. 그러나 이후로도 집값이 잡히지 않자 2007년 재건축 · 재개발등 민간택지로도 분양가 상한제를 확대 적용하게 되었다.
2014년 박근혜 정부는 민간택지 내 분양가 상한제가 재건축 등 도시정비사업을 위축시킨다고 보고 신도시, 택지지구 등 공공택지를 제외한 민간택지 내 분양가 상한제를 폐지하였다. 일명 부동산 3 법이라 불린다.
※ 부동산 3법
1. 분양가 상한제 폐지
2. 재건축 초과이익 환수 유예
3. 조합원 3 주택 허용
2017년 문재인 정부는 원가연동제 방식의 분양가 상한제에서 벗어나 주택도시 보증 공사가 고분양가를 심사하는 형식으로 분양가를 규제하기 시작했다. 인근 지역의 최근 분양한 아파트 값에서 10% 이상 못 올려 받게 한 것이다. 그러나 이는 선분양제 아파트에만 적용, 과천 등지에서 고분양가 통제를 피하기 위한 후분양제 아파트가 등장하기 시작했다.
2020년 7월부터 민간택지에서도 전면적으로 분양가 상한제가 실시되었다. 새 아파트를 주택청약 당첨자에게 조합원 가격보다도 훨씬 절렴한 헐값에 넘겨야 하는 재건축 · 재개발 조합에서는 사업 일정을 무기한 연기하는 사태가 발생되었고 주택공급에 차질이 빚어졌다.
하지만 이것도 문재인 정부의 공시지가 현실화 정책과 맞물리면서 정부가 급상승시킨 토지비 상승분을 활용해 분양가 상한제 적용 분양가를 HUG 분양보증가보다 16% 상승한 5,668만 원을 허가받아 문재인 정부의 부동산 정책에 타격을 입히게 되었다.
이후 HUG 고분양가 심사기준이 무력화되어 심사기준을 개선 검토 중이다. 다른 민간시행사들도 제도개선을 기다리며 주택의 공급 물꼬가 트이길 기대하고 있는 부분도 있다.
2022년 5월 23일, , 윤석열 정부의 원희룡 국토교통부 장관은 다음 달부터 분양가 상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔다. 원자재 가격 상승분을 현실화해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 건데, 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 미세조정에 나설 방침이다.
다만, 2020년 경제정의실천시민연합(경실련)에서 KB부동산 등 부동산 시세정보를 활용해 1993년 이후 매년 1월을 기준으로 강남권(강남, 서초, 송파, 강동) 14곳과 비강남권 16곳 등 30개 단지의 평균 아파트값과 전셋값 추이를 분석한 결과를 보면, 폐지된 이후인 2000∼2007년, 2014년∼2020년 구간에서 상승률과 상승폭이 더 컸다고 한다.
분양가 상한제 적용 대상
1. 공공택지 내 공동주택은 의무 적용
2. 민간택지 중 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택
※ 도시형 생활주택, 재건축 시 조합원 공급분, 30세대 미만 주택, 경제 자유구역 내 외자유치 관련 주택 등은 적용 제외
분양가 상한제 적용 지정 요건
1. 필수요건 : 투기과열지구로 지정된 지역
2. 선택 요건
· 직전 12개월 평균 분양 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과.
· 청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1 (국민주택규모 10:1) 초과.
· 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가.
분양가 상한제 적용 지역
2019년 12월 17일 분양가 상한제 적용지역으로 집값 상승을 선도한 지역 서울 13개 구와 경기도 3 개시 13개 동, 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구와 37개 동을 지정했다.
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