생활 숙박시설(생활형 숙박시설)이란?
※ 생활숙박시설은 숙박시설의 한 종류로 건축법 시행령[별표 1] 용도별 건축물의 종류에 숙박시설로 정의 되어 있다. '생활형 숙박시설'이라고도 하나 이것은 틀린 표현이다.
아파트 가격이 천정부지로 치솟자 투자할 엄두를 내지 못하고 있는 유동자금들은 다른 투자처를 물색하게 되었다. 그 대안으로 인기 몰이를 하고 있는 것이 지식산업센터와 생활숙박시설이다. 아마도 투자자들이 투자할 때 제일 먼저 고려하는 부분이 주택수에 포함되냐 안되냐 일 것이다. 워낙 다주택자에 대한 규제가 심하다 보니 주택수에 포함되지 않으면서 괜찮은 수익을 주는 대체품을 찾게 된 것이다.
그중에서 '생활숙박시설'은 이름만으론 당최 어떤 물건인지 감이 안 온다. 주거시설이라는 건지 숙박시설이라는 건지 정확히 알고 투자하기 위해 공부가 필요할 거 같다.
생활숙박시설의 정의 및 발전 과정
'생활숙박시설'은 아파트와 비슷한 설계와 호텔의 고급스러움과 편리성, 오피스텔의 수익성이 결합된 숙박시설이다. 일반 숙박시설인 호텔이나 모텔하고의 차이점은 취사시설이 있고, 세탁이 가능하다는 것이다.
원래 생활숙박시설은 턱없이 부족한 도심의 관광지에 숙박시설 공급을 늘리고 장기체류를 장려하기 위해 2012년 [공중위생관리법 시행령] 개정을 통해 도입하게 되었다. 생활 숙박업은 취사시설을 포함한다는 점에서 일반 숙박업과 차이가 있다.
공중위생관리법 시행령 제 4조 (숙박업의 세분)
1. 숙박업(일반) : 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설은 제외한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업
2. 숙박업(생활) : 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설을 포함한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업
일반 숙박업 중에 비슷한 개념으로 '분양형 호텔' 도 있다. 분양형 호텔이란 시행사로부터 호텔 객실을 분양받은 수분양자가 객실별 소유권을 가지고 전문 위탁 운영사에게 호텔 객실을 임대하거나 운영을 위탁하여 운영사로부터 호텔 운영에 따른 수익을 분배받는 방식이다. 투자자들이 호텔 객실을 분양받아 개별등기 및 전매가 가능하다는 특징이 있다.
'생활숙박시설'이나 '분양형 호텔' 은 모두 분양 시 청약통장이나 가점이 필요하지 않고 개별등기가 가능하며 전매제한을 받지 않는다. 또한 건축법의 적용받기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 중과 대상에서도 제외된다.
위와 같은 장점과 정부의 주택 투자에 대한 강력한 규제의 대안으로 주택 대신 사용할 수 있는 생활숙박시설로 투자 수요가 몰리게 되었다.
생활숙박시설 주거가 가능한가?
생활숙박시설이 투자처로 인기를 끄는 이유는 아파트 분양보다 손쉽게 분양받을 수 있으면서 주거용으로 사용하고자 하는 실수요자들도 있기 때문이다. 그러나 현행법상 생활숙박시설은 주거용으로 사용할 수 없다. 만약에 주거용으로 사용하는 것이 발각되면 불법행위에 해당돼 시가표준액의 10% 이내의 이행강제금을 부과받을 수 있다.
대표적으로 부산 해운대 엘시티 레지던스 사태가 있다. 엘시티 레지던스는 생활숙박시설임에도 실제 수 분양자 중 많은 이들이 불법으로 실거주하면서 부가세 환급이나 양도세 중과와 종부세 대상에서도 제외되는 등 세금 해택을 받아 사회적으로 큰 문제가 되었다. 이들 대다수는 시행사에서 분양 시 주거용으로 안내를 받아 자신들도 피해자라고 주장하고 있다.
예전에 생활숙박시설을 주거용으로 속이고 분양한 것도 사실이다. 현재 2~3년간 집값이 크게 오르고 전·월세 값도 덩달아 오르면서 일부 실수요자들이 대출 규제가 심하지 않은 생활숙박시설을 분양받아 주거용으로 사용하는 경우가 많다. 생활숙박시설 거주자 대부분이 주거용으로 사용하고 있는 만큼 생활숙박시설의 주거 사용 문제는 심각한 사회 문제가 될 것이다.
생활숙박시설 주거용으로 사용에 대한 정부의 대응책은?
2021년 10월 14일 국토부는 오피스텔 건축기준 일부 개정고시안을 발표하였다. 이는 건축법 제19조에 따라 생활숙박시설을 주거가 가능한 오피스텔로 용도를 변경하라는 내용이다.
국토부의 '오피스텔 건축 기준 일부 개정 고시'안을 보면, 2023년 10월 14일까지 생활숙박시설의 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우, '오피스텔 건축 기준'일부를 완화하고 , 2년 계도 기간 동안 이행 강제금도 한시적으로 유예해 주겠다는 내용이다.
완화된 건축 기준
▲ 발코니 미설치
▲ 전용 85㎡ 초과시 바닥 난방 설치 금지
▲ 타용도와 복합 건축한 경우 오피스텔 전용 출입구 별도 설치
▲ 전용면적 산정시 외벽 내부선 기준 산정, 바닥면적에서 전용면적 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산
앞으로 2023년 10월 14일까지 기 사용 승인된 생활숙박시설을 오피스텔로 용도 변경하는 경우, 발코니가 있어도 되고, 전용면적 85㎡ 초과해도 바닥 난방이 가능해진다. 오피스텔이 다른 용도와 복합시설로 건축하는 경우, 전용 출입구를 따로 설치해야 하지만 이 개정안이 적용되는 생활숙박시설은 그럴 필요가 없다. 전용면적 산정 방식도 오피스텔의 안목치수(눈에 보이는 벽면 안쪽을 기준으로 산정)가 아닌 중심선치수(눈에 보이지 않는 벽체 중심을 기준으로 산정) 방식을 그대로 사용하게 허용한다는 것이다.
단, 용도 변경시 기준을 완화해 주는 대상을 꼭 확인해봐야 한다. 그 대상은 2023년 10월 14일까지 기 사용승인 된 생활숙박시설에 한한다. 여기에 추가로 2021년 10월 14일 개정고시안 발표 이전에 분양공고를 한 생활숙박시설도 용도 변경 시 완화된 개정안을 적용받을 수 있다.
정부의 규제 완화에 따라 이미 분양된 경기도 화성이나, 안성, 부산, 여수, 강릉 등 생활숙박시설의 분양권을 찾는 투자자들이 많아졌다고 한다. 한 공인중개사에 의하면 생활숙박시설 분양권 매입 관련 프리미엄이 얼마인지 묻는 외지인들이 늘고 있다며, 아파트나 오피스텔보다 저렴하고 실거주까지 가능해지면 앞으로 매력도가 더 높아질 거라 예측했다.
하지만 이제는 생활숙박시설을 무턱대고 분양받는 것은 위험해 보인다. 생활숙박시설은 취득세도 4.6%로 높은 편이고 오피스텔로 용도를 변경한 경우에는 주택과 같은 기준을 적용받아 다주택자들은 양도세 중과도 고려해 봐야 할 것이다.
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