30kg 대리석 추락 강남 아파트 '디에이치자이개포'아파트 정보 및 부실시공 및 임대아파트 논란
입주한 지 1년 된 서울 강남의 한 신축 아파트에서 대리석 마감재 4장이 떨어졌다는 사진이 부동산 온라인 커뮤니티 '부동산 스터디'에 올라왔다. 글쓴이에 의하면 낙화 지점은 사람들이 지나다니는 공용 공간이었지만, 다행히 그때 사람이 없어서 인명 피해는 없었다고 전했다.
이쯤 되면 도대체 어떤 건설사에서 지었는지 시공사가 궁금해졌다. 이 아파트는 서울 강남구 일원동에 위치한 '디에이치자이 개포' 아파트로 현대건설(지분 40%)과 GS건설(지분 33%),그리고 현대엔지니어링(지분 27%)이 개포 공무원 아파트 8단지를 공동으로 사들여 재건축한 아파트로 시공은 현대건설이 맡았다.
해당 아파트는 지하 4층~지상 최고 35층 15개 동, 총 1996가구 규모다. 3.3㎡당 분양가는 4100만 원대였고, 지난해 7월 입주를 시작했다. 입주 후에도 엘리베이터 굉음, 과도한 용적률과 건폐율, 임대 아파트 31계단 출입구 논란 등이 있었다.
디에이치자이개포 아파트 기본정보
주소 : 서울시 강남구 일원동 743
세대수 :1996세대(장기전세 306세대 포함), 총 15개 동
저/최고층 : 7층 / 35층
사용승인일 : 2021년 7월 30일
총주차대수 : 3113대 (세대당 1.55대)
건설사 : 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), GS건설(주)
용적률 : 336%
건폐율 : 28%
난방 : 지역난방 , 열병합
디에이치자이개포 아파트는 전용 85㎡ 이하 중소형 세대가 전체 가구의 70%를 차지한다. 전용 별로 보면 ▲63㎡ 188가구 ▲76㎡ 238가구 ▲84㎡ 772가구 ▲103㎡ 240가구 ▲118㎡ 204가구 ▲132㎡ 42가구 ▲173㎡PH 5가구 ▲176㎡PH(펜트하우스) 1가구다. 약 1만 900㎡의 커뮤니티 시설로는 사우나, 실내수영장, 피트니스 시설, 실내 골프연습장, 클럽하우스 등 최상급으로 마련되어 있다.
디에이치자이개포 아파트 입지분석
▶ 교통
개포택지 개발지구 중에서도 디에이치자이개포는 핵심 입지에 자리하고 있다. 분당선 대모산 입구 역이 바로 옆에 있으며, 지하철 3호선 대청역이 단지 동쪽 500m 이내에 있는 더블 역세권 단지이다. 또 영동대로와 맞닿아 있고, 양재대로가 인접해 강남은 물론 서울 전역으로 빠르게 이동할 수 있다. 경부고속도로와 동부간선도로도 진입이 용이해 수도권 전역으로의 이동 또한 수월해 교통의 입지는 최고라고 볼 수 있다.
▶ 학군
디에이치자이개포의 가장 큰 장점은 강남 8 학군에 속한다는 점이다. 단지 주변으로 일원초, 중동중·고, 개원중, 경기여고, 중산고, 휘문중·고 등 명문학군이 자리하고 있으며, 교육 1번지로 불리는 대치동 학원가까지 지하철로 10분 내 이동이 가능하다.
▶ 주변 인프라
단지 주변으로는 양재천, 대모산, 개포공원, 달터 근린공원 등의 녹지시설이 있고, 강남 그린웨이, 서울 둘레길 4코스도 가까워 강남 도심 속에서 천혜의 자연환경을 누릴 수 있다. 또 인근에는 현대백화점 무역센터점, 코엑스, 코스트코 양재점 등 편의시설도 위치해 있으며, 삼성서울병원도 걸어서 갈 수 있는 거리에 있다. 차로는 5분 정도 걸린다.
디에이치자이개포 아파트 최근 실거래가
전용면적 84㎡가 지난해 '21년 12월 22일에 24억 원에 매매되었다. 이보다 한 달 앞선 11월에 29억 5천만 원에 비하면 한 달 만에 5억 정도가 떨어진 셈이다. 온라인 부동산 커뮤니티에선 가족 등 특수관계인과 거래하거나 증여한 것이라는 의견이 지배적이다. 바보가 아닌 이상 제삼자에게 이렇게 싸게 팔 이유가 없다는 것. ‘거래금액을 실수로 잘못 적었을 것’, ‘단지에서 뷰가 떨어지는 동호수일 것’, ‘투기꾼들이 시세 장난질을 하는 것’이라는 등 다양한 추측이 나오고 있다.
정확한 이유는 밝혀지지 않았지만, 공인중개사를 낀 거래인 면에서 보면 수분양자와 매수인의 매매예약식 거래를 체결했을 가능성이 상당히 높아 보인다는 분석이다. 분양대금을 마련하지 못한 수분양자가 미리 분양대금을 대납해 줄 매수인을 찾을 수밖에 없다는 의견이다. 다만, 직전 거래나 시세와 이렇게까지 차이가 나면 국토부에서 이상 거래로 보고 한국 부동산원 실거래가 조사팀이 나와 정밀조사를 할 수도 있다.
그전에 찍혔던 최고가 31억 원의 거래는 취소되었고, '22년 1월 26일에 직거래로 20억 8천만 원에 재거래되었다. 아마도 이 건은 가족 등 특수관계인과의 거래이거나 증여일 가능성이 높아 보인다.
디에이치자이개포 아파트 논란
용적률 논란
보통 3종 일반 주거지역의 용적률은 250~300%이다. 디에이치자이개포는 용적율 336%에 건폐율도 28%로 다른 단지의 건폐율이 18~19%에 비하면 상당히 높은 편이다. 디에이치자이개포는 아파트부지가 3000㎡ 이상이면서 개통된 역의 중심으로부터 반경 500m 이내에 있는 경우로 역세권 장기전세주택지로 지정 받아 용적율 300% 이상 받을 수 있는 규정을 적용받았다.
이로 인해 단지 자체가 좀 답답한 느낌이라고 한다. 건설사 측에서는 특화설계 도입, 넓은 커뮤니티 공간 확보 등으로 높은 용적률과 건폐율을 보완하였다고 했으나 입주자 모집공고에 '각 세대는 층이나 향에 따라 일조량의 차이가 날 수 있고 위치에 따라 영구 음영이 생길 수 있으니 계약 전 반드시 확인하여야 한다'는 고지사항이 있어 논란을 빚었다.
엘리베이터 소음 논란
많은 입주민들이 엘리베이터 바퀴가 레일을 타고 움직일 때 나는 진동소음이 콘크리트 벽을 타고 온 집안에 울려 퍼진다는 소음피해를 호소하고 있다. 국내 최고 아파트 브랜드라는 현대건설과 지에스건설이 지은 아파트인데 기찻길 옆 오막살이 상황이라며 기차는 밤에는 안 다니지만, 엘리베이터는 시도 때도 없이 다니기 때문에 기찻길 옆 오막살이 보다 못하다고 한다.
최근 아파트 하자팀이 임대아파트를 제외한 전체 가구 1690가구를 조사한 결과 24%인 412가구에서 소음이 나며 이 중 134세대는 아주 심하다고 했다. 입주민들이 잰 소음은 최대 50dB(데시벨)이고, 현대건설에서 측정한 소음은 최대 38dB이다. WHO(세계 보건기구) 기준에 따르면 30dB가 수면방해 수준의 소음이다.
아파트 설계도와 엘리베이터 사양을 분석한 전문가들에 의하면 디에이치자이개포는 50~60층짜리 초고층 건물에 들어가는 분속 240m짜리 초고속 엘리베이터를 일반 아파트에 설치한 처음 사례라고 한다. 초고속 엘리베이터는 일반 엘리베이터에 비해 소리가 크다. 건설사는 이렇게 소리가 큰 엘리베이터를 설치하면서 겨우 30cm 두께의 일반 콘크리트 벽을 사이에 두고 엘리베이터와 집 안의 방을 붙여서 지은 것이다.
한 입주민은 이 아파트의 높은 용적률 때문에 건설사가 무리하게 설계를 한 것이라고 주장. 주어진 용적률을 아파트 단지 안에 다 적용하려면 최대한 아파트를 슬림하게 지어야 하므로 이런 결과가 나왔다는 얘기이다. 다른 입주민은 "소음을 줄일 방법을 사방으로 알아봤는데 이미 다 지어진 상태이기 때문에 아파트를 헐고 새로 짓지 않는 한 해결책은 없다는 얘기를 듣고 절망했다"라고 말했다.
이런 상황에 대해 현대건설 측은 엘리베이터 소음은 하자도 아니고 마땅한 해결책도 없다는 입장이다. 현대건설 관계자는 "하자라고 하면 도급계약상 위배되는 사항, 주택법상의 하자, 설계상의 하자 이렇게 세 가지가 있는데 디에이치자이개포는 어느 하나에도 해당하는 것이 없다"며 "하지만 디에이치 브랜드를 달고 지은 단지고, 불편을 호소하는 입주민들을 묵과할 수 없기 때문에 최선의 조처를 할 예정"이라고 말했다.
임대아파트 31계단 논란
디에이치자이개포 아파트는 일반 재건축 아파트와 다르게 현대건설 컨소시엄이 부지를 사들여 사업을 벌인 곳이기 때문에 재건축 조합원이 없다. 그러므로 건설회사가 자신의 마음대로 아파트를 설계할 수 있었다. 또한 사업부지가 공공을 위해 사용하던 점을 고려해 단지 내에 공적 시설을 많이 설계하기로 했었다.
우선 임대아파트의 비율이 15.3%로 일반 강남 재건축 단지보다 훨씬 높았다. 공적 시설도 벤처기업을 위한 업무공간과 창업지원센터 등을 조성하기로 했고 스쿼시장 등의 체육시설을 조성해서 인근 주민들에게 기부채납 하기로 했었다.
건설회사 측은 이런 기부채납에 대한 보상을 충분히 받았다. 역세권 장기전세주택이 들어간 특별계획구역으로 다른 재건축사업보다 높은 용적률을 적용받았다. 결국 임대아파트를 많이 짓는다는 조건으로 수익성을 보장받았다는 얘기이다.
그런데 이곳의 임대아파트는 입주민들이 살기 불편하게 설계되었다. 건설사는 임대아파트를 306가구를 806동에 복도식으로 설계. 현대건설 관계자는 지하철 이용이 많은 임대 아파트 입주민 특성을 고려 역과 가까운 곳에 임대동을 지은 것이라고 했다. 그러나, 지하철 역에서 806동으로 들어가려면 아파트 단지 한구석에 있는 31계단을 올라가야 한다.
계단이 불편한 노약자나 장애인들은 계단에서 100m 떨어진 엘리베이터에까지 갔다가 다시 100m를 돌아와야 806동에 갈 수 있다. 한 부동산 전문가는 현장을 보고 임대아파트 입주민이 일반 입주민들과 다른 길로 다니게 교묘하게 설계되었다며, 출입문과 출입계단을 건물 한 구석에 따로 낸 일반 주택의 셋방 구조와 다를 바 없다고 지적했다.
조성하기로 했던 벤터기업 업무공간 등과 인근 주민들을 위한 체육시설도 없던 일이 되었다. 강남구청 재건축 관리팀 관계자는 "아파트 계약자들과 건설회사 요청으로 지난해 시설 변경을 승인해줬다"라고 말했다. 현대건설 관계자는 "기부채납 시설을 어린이 놀이터, 공공도서관 등으로 변경했다"라고 설명했다.
이번 대리석 추락 사건까지 현대건설은 아파트 부실시공의 논란은 연일 계속되고 있다. 이 외에도 건설과정에서의 잡음도 끊이지 않았다. 개포 8단지 철거대책위 김민수 위원장은 현대건설이 공사비 부풀리기, 토지비 거품 등으로 막대한 개발이익을 얻었고, 공무원 연금 내장 상가 철거 시 상가 상인들에 대한 생존권 대책 수립도 하지 않았으며 오히려 생존권 투쟁을 하는 상인들을 탄압했다고 주장한다. 그러면서 현대 건설은 사회 공동체 파괴를 중단하고 기업의 사회적 책임을 다해야 한다고 말했다.
댓글