재건축 초과이익 환수제 개념 정리, 부담금 계산 방법 및 논란
1. 재건축 초과이익 환수제란? (재초환)
재건축 사업을 추진하는 조합의 조합원이 1인당 3000만 원을 초과하는 이익이 발생하면 초과하는 금액의 최대 50%까지 정부에서 환수해간다는 제도이다. 정비사업 중 '공공성'을 띄고 있는 재개발 사업이나 '주택법'에 의한 리모델링 사업의 경우에는 적용되지 않는다.
2. 재건축 초과이익 환수제의 목적 및 역사
재건축 초과이익 환수제의 목적은 재건축의 투기수요를 억제하고 집값을 안정시키는 데 있다. 재건축 사업이 진행되는 곳은 주로 입지는 아주 좋지만 아파트가 노후화돼서 살기 불편한 곳으로 주변의 신축 아파트보다 아파트 가격이 낮다. 이런 노른자 땅에 신축 아파트가 들어선다면 집값이 오르는 건 당연한 것이다. 이에 재초환 부담금으로 부담을 주게 되면 재건축 투자자들의 기대수익을 낮춰 집값 상승을 억제할 수 있을 거라는 것이 정부의 생각이다.
재초환 제도는 2005년 참여정부 시절 8.31 부동산 대책으로 발표되었으나, 실제 입법 논의까지 가지 못했고 2006년 3.30 부동산 대책으로 다시 발표되었다. 이 후 2006년 5월 24일에 법이 공포되었으나 실제 적용한 재건축 아파트 단지는 2008년부터 발생했다. 그러나 2008년에는 금융위기발 경기침체로 아파트 재건축 사업 자체가 취소되거나 무기한 연기되는 경우가 많아 실제로 적용된 단지는 거의 없었다.
그러다 2012년 연말에 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간 재초환 제도가 일시 중단되었다. 이 후 문재인 정부에서 2017년 8.2 부동산 대책을 발표 5년간 중단되었던 재초환을 부동산 규제책의 일환으로 재조환 중단 재연장 없이 재초환 제도를 부활시켰다. 2018년 1월 1일부로 재시행, 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 재건축조합은 모두 재초환 대상이 되었다.
이 제도의 영향으로 장기적 측면으로 주택 공급을 감소시키는 작용을 해 집값을 더욱 상승시키는 역효과를 발생시켰다.
3. 재건축 초과이익 환수제 부담금 계산법
▶ 재초환 부담금 계산 ◀
재건축 종료시점 주택 가액 - (개시시점 주택가액+정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용) = 초과이익
초과이익 × 부과율 = 재초환 부담금
※ 종료 시점 : 준공인가일 또는 건축물의 사용을 개시한 날
※ 개시 시점 : 재건축 추진위원회 승인일 (단, 재건축 추진위원회 승인일이 종료 시점으로부터 10년 초과 시에는 종료 시점으로부터 역산해 10년이 되는 날)
※ 정상 주택가격 상승분 : 정기예금 이자율과 시·군·구 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱해 산정
※ 개발 비용 : 공사비, 설계, 감리비, 부대비용, 제세 공과금 등
원래 아파트 가격이 1000억 원, 정상 주택 가격 상승분이 200억, 개발비용 300억 원이 들었다고 가정해 보자. 재건축 완료 후 아파트 가격이 2000억 원이 되었다면 조합원이 얻은 초과이익은 500억 원이 된다. 만약에 조합원이 500명이라 하면 1인당 초과이익이 1억 원이 되는 것이다.
초과이익이 1억 원이면 부담금 구간이 9000만 원 ~ 1억 1000만 원 구간으로 계산하게 된다.
1200만 원 + 9000천만 원 초과액 ( 1억 원 - 9000만 원)의 40%을 적용하면, 1200만 원 + 400만 원(1000만 원 x 40%) = 1600만 원이 실제 재조환 부담금이 된다.
4. 재건축 초과이익 환수제 논란
· 수익을 실현하지도 않았는데 초과이익이 어디 있는가? 심각한 사유재산 침해이다.
· 집을 매도시 집값 상승분에 대한 양도소득세를 납부하는데 재초환 부담금으로 이중과세가 된다.
· 재초환 때문에 조합원들은 재건축을 미루게 된다. 그럼 도시 노후화는 가중되고 신축 아파트는 더욱 귀해지면서 집값을 폭등시키는 부작용이 생긴다.
· 재건축 사업시 이미 정부는 기부채납의 형태로 해당 구역의 일부 토지를 가져간다. 이에 더해 재초환 부담금까지 가져간다는 건 말이 안 된다.
2018년 1월 1일 부로 재초환이 재 시행되자 아파트 재건축 단지들은 반발하고 연합하여 헌법재판소에 헌법소원을 제기하였다. 그러나 헌법 재판소는 본안 심리를 하지 않고 각하 처분을 내렸고, 이후 2019년 12월에 본안 판단에 들어간 헌법 재판소는 재건축 초과이익 환수제는 위헌이 아니라고 합헌 결정을 내렸다.
※ 합헌 결정 이유
1. 미실현 이익이라도 부담금 부과 가능하다.
2. 양도세는 양도했을 때 발생하는 소득에 대한 과세이고, 재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과이익에 대한 과세이므로 목적이 다르기 때문에 이중과세가 아니다.
3. 재초환은 집값 안정과 투기수요를 억제하는 수단으로 인정된다.
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