재건축·재개발의 정의와 차이점, 진행 과정 및 투자 전략을 알아보자.

재건축·재개발의 정의와 차이점, 진행 과정 및 투자 전략을 알아보자.

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01. 재건축 재개발의 정의

재건축 사업이란?

정비기반 시설은 양호하나 노후하거나 불량한 건축물들이 밀집되어 있는 지역의 주거환경을 개선하는 사업을 말한다. 주변의 인프라는 어느 정도 갖춰져 있는데 단지 공동 주택이 노후화된 경우에 재건축 사업으로 진행된다.  이러한 경우로 오래된 아파트가 주로 많은데 단독주택도 재건축이 시행되는 경우도 있다.

재개발 사업이란?

정비기반 시설이 열악하면서 더불어 불량한 건축물들이 밀집되어 있는 경우 주거환경을 개선시키는 목적으로 시행되는 사업을 일컸는다.  건물만 오래된 것이 아니라 주변 인프라 시설도 오래되고 잘 갖춰지지 않은 지역을 전체적으로 정비하는 사업이다. 오래된 주택가들의 도로가 좁아 소방차가 진입하기 어려운 지역들이 대상이 될 수 있다.

 

02. 재건축 재개발의 차이점

재건축 재개발 차이점

재건축과 재개발의 차이를 자세히 살펴 보면 비슷한 듯 다른 부분들이 꽤 눈에 보이는데, 안전진단 실시 여부나 조합원 자격, 조건 등의 차이와 임대주택 의무나 기반시설 기부채납 등에서도 차이를 보인다. 재건축 같은 경우는 이미 기반시설이 어느 정도 갖춰진 지역에서 건축물만 정비하는 사업이라 재개발에 비해 기부채납 비율이 상대적으로 적은 편이다.

 

재건축은 재개발에 비해 상대적으로 안전한 투자처이지만 초기 투자 비용이 많이 들어간다는 단점이 있다. 사업성이 좋은 저층단지의 경우 대지지분이 많아 비싸지만 상대적으로 전세가율이 낮기 때문에 갭투자시 초기 투자금이 비쌀 수밖에 없다.  반대로 재개발 지역은 저렴한 빌라를 5천만 원 내외로도 쉽게 찾아볼 수 있다. 단, 현금청산의 비율이 높은 편이니 투자 시 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.

 

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03. 재건축 재개발 진행 과정 및 투자 전략

재건축 재개발 진행과정 및 투자전략

1단계.  기본계획 수립 단계 / 정비구역지정 / 추진위원회승인 (재건축 안전진단)

시·도지사는 10년 단위로 도시·주거환경 정비기본계획을 세운다. 재건축은 안전진단을 하고 이후 정비구역으로 지정이 되고 조합의 전 단계라 할 수 있는 추진위원회를 구성해야 한다. 그리고 추진위원회는 승인권자에게 승인을 받아야 하는데,  승인을 받기 위해서는  토지 등 소유자 과반수의 동의가 필요하다.

 

이 단계는 초기 단계라 적은 금액으로 투자가 가능하다.  그러나 반면에  불확실성이 너무 커서, 자금이 묶일 수도 계획이 무산될 수도 있는 위험이 있다.

2단계.  조합설립인가 / 시공사 선정

추진위원회가 승인되면 조합설립을 위한 동의서를 받아야한다. 재개발은 토지등소유자의 3/4 이상 토지면적의 1/2 이상의 동의가 필요하고, 재건축은 전체 구분소유자 3/4 이상과 각 동별 과반수 이상의 동의가 필요하다. 요건이 충족되면 시·군·구에 조합설립인가를 신청한다. 인가가 나온 날로부터 30일에 이내 사무소 소재 관할 지역에 법인 등기하면 설립이 완성된다.

시공사를 선정할 때는 공개경쟁입찰방식을 따라야한다.  이 시기에는 조합원들의 동의서를 받기까지 시간이 걸리지만 조합설립인가를 받으면 사업시행사가 확정되면서 사업의 탄력을 받게 된다.

 

이때 투자하시는 사람들이 많다. 조합원들에게 사업성 분석을 안내하기 때문에 대략적인 분담금을 예상할 수 있다. 그러나 '조합 설립 후' '투기과열지구'내 '재건축' 단지에 투자한다면 현금청산이 될 경우가 있으니 주의해야 한다.

3단계. 사업시행인가 / 종전 자산 평가/ 분양신청

사업시행인가란 조합이 추진하고 있는 정비사업에 대해 시·군·구에 최종적으로 확정하고 인가하는 절차이다. 이 과정에서 총 대지면적 · 용적률 · 건폐율 · 기부채납 면적 · 건축면적 · 평형 구성 · 세대수 · 임대분양 등 전반적인 내용이 결정된다.  종전 자산 평가를 통해 각 소유자별로 감정평가액이 나오면 일반 분양 사업비등을 검토하여 조합원들이 분담해야 하는 분담금의 개략적 산출이 나온다. 조합은 사업시행 인가 고시가 된 날부터 60일 내에 대략적인 분담금과 분양신청 기간을 토지 등 소유자에게 통지, 이후 조합원 분양 신청을 받는다. (평형에 대한 신청이고 분양계약을 하는 것은 아니다)

 

이 단계에 들어서면 어느정도 수익성을 예측할 수 있기 때문에 투자자 수요가 많아진다. 투기과열지구 내에서 투자하고자 한다면 이 단계가 마지막 단계가 될 것이다. 2018년 1월 15일 이후부터 관리처분 인가 단계에서 들어갈 경우 현금청산 대상이 된다.  그러나 이미 구역지정 때부터 들어온 투자자들이 차익실현 후 빠져나가는 단계여서 이미 프리미엄이 많이 붙는 경우가 많다.

4단계. 관리처분계획 인가 / 이주·철거 / 조합원 동·호수 지정 / 착공

분양신청 기간이 끝나면 관리처분계획을 세우는데, 기존의 부동산을 어떻게 처분할 것인지에 대한 종합적인 계획을 수립하는 단계이다. 이때가 조합원 간의 분쟁이 가장 심할 때이다. 조합원 분양을 통한 수익 · 일반분양을 통한 수익 · 임대아파트 세대수가 결정되고, 추정비례율이 결정되니 각 조합원의 권리가액이 결정되고 조합원의 분담금도 결정되는 시기이다. 이렇게 세워진 관리처분계획을 시·군·구에 제출하고 인가를 받게 된다.  이 과정이 지나면 본격적인 이주가 시작된다. 이주기간은 통상 6개월~1년 정도 소요된다. 

 

이 단계는 구체적인 사업성이 산출되어 사업진행이 확실해지므로 투자 기간도 짧아지고 투자 수요도 많아진다. 반면에 프리미엄도 많이 붙어 투자금액이 많이 필요하다. 그러나 이미 수익성이 공개되어 좋은 투자 시기는 아니지만 사업의 불확실성은 제거되니 실수요자 입장에서는 투자해도 괜찮은 시기이다.  이 단계에서도 일반분양 가격은 알 수 없다. 

5단계. 일반분양 / 준공 및 입주 / 이전고시 및 청산

이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공신고를 하고 바로 일반분양을 진행할 수 있다. 이 시기에 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어진다. 일반분양에서 탈락한 실수요자와 분양권 투자자들이 조합원 입주권에 관심을 보이기 때문이다. 준공 후 실제 입주가 시작되면 몇 개월 내 이전 고시 절차가 진행된다. 이전고시란 공사 완료를 고시하고 정식으로 대지를 분할하여 분양받은 소유주에게 소유권을 이전하는 단계이다. 이전고시가 끝나야 비로소 건물등기가 가능하다. 

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마지막으로 사업이 최종 청산되면 모든 사업 절차가 마무리된다. 이 모든 과정이 진행되는데 평균 10년 정도 걸린다고 보면 된다.